■2020年末を前に、不動産売買市場の動向を考える  ／ ニッセイ基礎研究所 2020/12 抜粋編集
―　東京の築浅賃貸マンションに集まる資金、バブル懸念も。
出典・https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=66316?site=nli

不動産市場は不安な状態を抱え続けており、売買総額も売買件数も停滞が起きている。
また、物流施設、住宅（賃貸マンション）など安定的とみられるセクターには投資需要が集中し、特に住宅セクターが占有率を伸ばしている。2020年10月までに取引された賃貸住宅の属性は、2019年に比べ、築浅、東京の物件が選好されており、ポートフォリオ売買も増加するなど属性に変化が生じている。

各国政府は、当面は金融緩和を続けざるを得ない状況にあり、不動産にとってはプラス要因となる低金利も継続するとみられ、積極的な値下げは行われにくい。現在、投資資金は「東京にある築浅の賃貸マンション」に集中している。不動産全体の収益性が低下する一方で、物件取得競争が過熱すれば、新たなバブルが生じかねない。

・収益性が低下するホテル・商業セクター
・売買総額は大幅減、一部のセクターに資金が集中
・取引された物件の属性に変化、さらにエリア別では、東京に取引が集中
・金融緩和は継続、バブル懸念も

(1) 投資家の投資方針が保守的に変化している。
－ 不動産投資の対象が、地方から東京へと変わっている。既に十分に価格が高くなっている東京の不動産は高い利益が狙いにくいが、相場が下落した場合には、地方よりも東京の物件のほうが、また、築古よりも新築・築浅のほうが、価格が下がりにくい傾向があるため、投資家がより保守的な投資方針に転じている可能性がある。

(2) 賃貸マンション投資へ大型の資本が流入してきている。
－ ポートフォリオの売買が、件数、金額とも増加している。1棟の投資規模では、賃貸マンションはオフィスや物流よりも規模がかなり小さいため、大きな資本を投入するためには複数物件をまとめて売買することによって取引総額を上げる必要がある。

(3) 買い主が外資への転売を目的にポートフォリオを組成している。
－ 複数の外資が、日本の不動産への投資資金の振り分けを公表しているが、情報入手や物件管理の容易さを考えると、東京が最も選ばれやすい。つまり、売り手は多額の資金を投資してもらうためにポートフォリオを組成し、東京の住宅が多く組み入れる傾向があると言える。

(4) 短期転売目的の投資家も東京の新築・築浅の物件に魅力を感じている。
－ 短期転売目的の投資家から見ると、東京の築浅物件は知名度があり、人気もあるので、高値水準の購入希望価格を引き出しやすく、転売も容易にできる可能性が高くなるため、東京の新築・築浅の物件に需要が集まりやすい。

都市鑑定アドバイザーズ㈱｜不動産鑑定評価書のご依頼・不動産問題の相談解決｜お気軽にご相談・ご連絡下さい。

【　税務・会計　】
相続 ・ 遺産分割 、 生前贈与 、 同族間売買 ・ 名義書換 、 会社役員間売買 、親族間 ・ 離婚財産分与 、 Ｍ & Ａ 、 会社合併 ・ 現物出資 、会社清算、 減損会計 、　時価評価 、 過去時点評価 、 建物設備の償却割合算定　など
　
【　裁判・調停　】
賃料 ・ 地代増減額訴訟（ 継続 ・ 新規の賃料 ・ 地代 ） 、 離婚・遺産財産分与 、 売買等価格訴訟 、借地権 ・ 底地価格 、 立退き料（ 借家権評価 ＋ 補償コンサル ） 、配偶者居住権価格　、民事再生法 ・ 会社更生法 、 相続限定承認における先買権行使　など
　
【　銀行・投資法人　】
小型 ・ 大型証券化鑑定 ・ 調査報告（ 年間200件程度受注可 ）、投資収益用物件売買 ・ クラウドファンディングによる資金調達・償却建物設備割合算定、米国不動産評価 （ 英文サマリー＆評価 ・ 本文は外注 ）、収益・事業用物件担保評価（ アパート ・ マンション 、 オフィス ・ 店舗 ・ 倉庫　等 ） 、特殊案件担保評価（ホテル 、 病院 ・ 老人ホーム 、 SC 、 太陽光発電施設　等）、
未着工開発案件 、 事業用定期借地権（価格・地代） 、工場財団 　など